山东省物业管理条例
(2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������常务委员会第八次会议通过 根据2018年9月21日山东省第十三届人民代表大会常务委员����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会第五次会议《关于修改〈山����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������东省民用建筑节能条例〉等十件地方性法规的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������决定》修正)
目 录
第一章 总则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套建筑与设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施设备
第三节 前期物业管理与����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业交付
第三章业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四章物业的使用与业主自����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������治管理
第一节 一般规定
第二节 住宅物业的装饰装修
第三节 车库与车位的使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������
第四节 业主自治管理
第五章物业服务企业
第一节 物业服务企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
第二节 行业自律
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������合同
第二节 物业服务收费
第七章物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 专有部分的维护
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第四节 专业经营设施设备的维护
第八章 社区物业管理与旧住����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第二节 旧住宅区物业管理
第九章 法律责任
第十章 附则
第一章 总 则
第一条为了规范物业管理活����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其他管理人的合法权益,改善人民����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������群众的居住和工作环境,促进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������《物业管理条例》等法律、行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条本条例所称物业管理,是指业主通过自治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管理,选聘物业服务企业或者其他����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管理人,按照物业服务合同约定,对物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������业进行维修、养护、管理,维����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������护物业管理区域内的环境卫����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������生及相关秩序的活动。
第三条本条例适用于本省行政区域内物业的管理、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条物业管理应当坚持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以人为本,实行业主自治与专业服务、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������社区管理相结合的原则。
第五条省人民政府建设行政主管部门负����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������责全省物业管理活动的监督管����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������管部门),负责本行政区域内物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、城乡规划、市政公用、环境����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,做好与物业管理有关的工作。
第六条街道办事处、乡(镇)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人民政府负责组织、指导本辖区业主大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。
社区居民委员会负责指导、监督业主大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会、业主委员会依法开展业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������自治管理,协助街道办事处、乡(镇)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理有关的工作。
第七条县级以上人民政府应当制定扶持政策,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������采取措施,推动住宅区、商业区、工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、市场化的物业服务,促进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������技进步提高物业管理和服务水平。
第二章 新建物业与前期物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业管理
第一节 物业管理区域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������
第八条物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规模、共用设施设备、社区建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业,其配套设施设备是共用的,应当划定为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一个物业管理区域;配套设施设备能����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管理区域。
第九条建设单位办理商品房预售许可证或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营权证明、建设用地规划许可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������证、建设用地使用权证书、项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部门申请划分物业管理区域。
物业主管部门应当自受理申����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������请之日起二十日内,在征求街道办事处����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位的意见后进行划分登记,并告知建设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单位。建设单位应当将划定的物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区域向物业买受人明示。
第十条物业管理区域划定后,确需调整的,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������由物业主管部门按照本条例的规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定重新进行划分登记,但应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当经相关物业管理区域内已入住面����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������积且已入住户数的比例达到百����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������分之五十以上的业主同意。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
第二节 配套建筑与设施设备
第十一条物业管理区域内����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行建设。
物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������续,不得擅自改变用途。
第十二条物业服务用房的配置应当符合下列规定:����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������面积的千分之三至千分之五配����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������置,最少不低于一百平方米;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
(二)具备水、电、采光、通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������剂,其建筑面积不低于二十平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主共有。
第十三条住宅小区内城管执����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������法、治安管理等政务管理用房的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建筑面积不低于五十平方米����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������;住宅小区内的社区居民委员会����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������用房,应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������社区居民委员会用房和承担义务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������教育的中小学校,属于政府所有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,建设投资由政府承担,具体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投资来源应当在项目建设条件意见书中载����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������明。
第十四条按照规划要求在住宅����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当在商品房买卖合同中约定。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������其所有的证明文件,并优先为业主提供服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务。
第十五条物业管理区域内规划用于停放����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������车位,下同)的归属,由建设单位与物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������买受人在商品房买卖合同中约定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������属于建设单位所有或者相关业主共有。约定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������属于建设单位所有的,建设����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,建设单位不得销售。
第十六条住宅小区内的专业经营设施设备,由专����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业经营单位负责投资建设、维护和管理。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������专业经营设施设备的施工,应当严格执行招投标法律����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、法规。建设单位应当协调配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合专业经营设施设备的施工,并承担相关����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管沟、设备用房等土建工程的配套建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������者入户端口以外设施设备的各类建设资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������减,交由专业经营单位专项用于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅小区内专业经营设施设备的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������投资建设。住宅小区内专业经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施设备归专业经营单位所有。具体办法����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������由省建设行政主管部门会同有关部门制����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������定,城市基础设施配套费的收取����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标准由设区的市人民政府合理确����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。
第十七条本条例实施前建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交给专业经营单位,专业经营单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������
第十八条专业经营单位应当依法履行����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������专业经营设施设备的维修养护责任,按照����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务质量。
各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营单位的监督管理,督促专业经营单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位履行投资、建设和维护管理义务。
第十九条物业管理区域内封闭运行的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������太阳能热水、中水处理、直����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������饮水、地源热泵、区域锅炉����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等设施设备,属于相关业主共有,但由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营单位投资经营的除外。
第二十条城乡规划、建设行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������置、专业经营设施设备的建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������交付
第二十一条住宅物业的建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设单位应当依法通过招标的方式����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������选聘前期物业服务企业,鼓励非住宅物业通过招标方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������式选聘前期物业服务企业。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等有关资料,向物业主管部门备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案。
第二十二条鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设、工程质量控制、设备运行管理等事项,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十三条建设单位在申请办理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部门备案,并在商品房销售时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、收费标准、收费方式及收费起始时间����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、合同终止情形等内容进行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������
第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合下列条件后,建设单位方可办理物业交付����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������手续:
(一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������装置;
(四)在城市管道燃气、集����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������户计量装置和供热分户控制装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������全防范设施设备、信报箱等按����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规划设计要求配置到位;
(六)按照规划要求完成消防供水、消����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������防自动报警装置、消防车通道����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等共用消防设施建设;
(七)小区道路与城市道路或者����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������公路之间有直达的道路相连����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;
(八)按照规划要求完成教育、文化、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������点、物业服务和政务管理等配套建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������筑及设施建设;
(九)按照规划要求完成绿化建����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������设及车库、车位的配置;
(十)住宅小区分期建设的,已建成����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的住宅周边场地与施工工地之间设置有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������效的隔离设施;
(十一)法律、法规规定的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,接受房地产开发、城乡规划、物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等有关部门的监管,并向房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������地产开发主管部门办理综合验����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������收备案手续。
第二十五条建设单位应当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������自住宅小区综合验收合格之日起����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������三十日内,与相关专业经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������单位办理专业经营设施设备接收管理手续,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������并协助物业买受人与相关专业经营单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第二十六条建设单位交付住宅物业时,应当向业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提供住宅质量保证书、住宅使用说明书����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,并可以接受建设单位的委托,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十七条建设单位应当在物业主管部����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门、街道办事处、乡(镇)人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������民政府的监督下,按规定向前期物业服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务企业移交物业服务用房和下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用和维护保养等技术资料;����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
前期物业服务企业应当在前����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关资料移交给业主委员会。
鼓励建设单位为其开发的住宅小����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区的物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条房屋的所有权人为业主。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及时报告物业主管部门和街道办事处、乡����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������(镇)人民政府。
符合下列条件之一的,应当召开����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������首次业主大会会议:
(一)业主已入住面积的比例����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������达到百分之五十以上;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住户数的比例达到百分之二十����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������五以上。
第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的,街道����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成,由建设单����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������位、前期物业服务企业、业主和街道办����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������事处、乡(镇)人民政府、社区居民委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������内进行书面公告。
第三十条筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人条件、名单和选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������知全体业主。业主对业主身����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开首次业主大会会议。
第二节 业主大会
第三十一条一个物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������同履行业主大会职责。
第三十二条业主大会履行下列职责����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������:
(一)制定和修改业主大会议事规则����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及管理规约;
(二)选举业主委员会或����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������报告,改变或者撤销业主委员会不适����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金(以下简称专项维修资金);
(六)决定改建、重建建筑物及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������其他物业管理事项。
第三十三条业主大会对业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主投票权的计算有约定的,从其约定。未����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作约定的,按照下列规定确定:
(一)按照业主户数计算的,一户����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������计算为一票;建设单位未售出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的专有部分,计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
第三十四条业主大会会议可以采用集����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������体讨论的形式,也可以采用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������书面征求意见的形式。采用书面征求意����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������见形式的,应当将征求意见书送交每一位业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十五条物业管理区域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������内业主人数较多的,可以以幢、单元、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主代表参加业主大会会议前,应当事先����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������书面征求其所代表的业主意见,并将����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经业主本人签字的书面意见在业主大会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会议上如实反映。
第三十六条业主大会会议由业主委员会负����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������责召集,每年至少召开一次。
有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������临时会议:
(一)有百分之二十以上业主提议的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的,经业主申请����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主召开业主大会。
第三节 业主委员会
第三十七条业主委员会是业主大会的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������执行机构,业主委员会依照国家有关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会会议,报告����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������协助物业服务企业履行物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十八条业主委员会由业主大会会议选举����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产生,由三人以上单数组成。业主委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不超过五年,可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������委员,主任、副主任可以兼任执行委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区居民委员会任职。
第三十九条业主委员会应当自选举产生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������之日起三十日内,持下列资料向物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主管部门和街道办事处、乡(镇)人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������民政府备案:
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������情况;
(五)法律、法规规定的其他资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������起十日内,对符合条件的发给业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������章证明。业主委员会应当依法����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������刻制、使用、管理印章和开立账户。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知物业主管部门和街道办事����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������处、乡(镇)人民政府。
第四十条业主委员会应当按照业主大会的决定及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������加会议。
业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,作出决定时应当经全体委员过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������半数同意。
业主委员会应当自业主大会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、业主委员会作出决定之日起三日内,将业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������员会应当予以答复。
第四十一条业主委员会任期届满六����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������十日前,应当召开业主大会会议进行换届选����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������档案资料以及属于全体业主的财物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������等移交给新一届业主委员会;不及时移����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������移交。
第四十二条业主委员会委员有下列情形之一的,由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主大会或者业主委员会根据业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主大会的授权,决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式向业主大会提出辞����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������益行为的;
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������员的。
第四十三条业主大会与业主委员会的活动经费及����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������执行委员、委员的报酬,从业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主共有部分的收益中提取或者由����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定。
第四章 物业的使用与业主自治����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������管理
第一节 一般规定
第四十四条业主或者物业使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������管理规约的规定,不得有下列行为:����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门窗等违反规划规定的行为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������物业共用部位、共用设施设备等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物干扰他人正常生活等违反����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门。
第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等设施的,应当遵守管理规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������设施的,不得破坏屋面,影响房屋安����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������全,物业顶层的业主和物业服务企业应当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第四十六条业主出租房屋的,应����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约,将住宅、车库或者其他附属设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或者其他附属设施改变为经营性用房����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的,应当向业主委员会或者社����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������意后,方可依法向有关部门办理相关手����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������工程开工前,应当持有关资料����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������关部门批准的,应当依法办理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������装修施工人员进入物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区域。
第四十八条业主或者物业使����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用人应当与物业服务企业签订住宅装饰����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第四十九条业主或者物业使����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用人在住宅装饰装修工程开工����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������前,应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������巡查时,业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������要。业主、物业使用人要求承租车����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的标准按照有关部门发布的指导价格确定。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������在满足业主、物业使用人需要后����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,建设单位将车库出租给物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������投入使用;车库尚未充分利用的,不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������其他场地设置规划以外的车位。
第五十一条占用物业管理区域内业主共����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������使用费,收费标准由业主大会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������费属于全体业主共有。
第五十二条鼓励建设单位或者����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������会和城乡规划主管部门同意的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������情况下,建设、经营车库和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������立体停车设施,满足业主停车����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������需求。
利用地下空间建设、经营车库的,县级以上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第五十三条业主需要在物业管理区域内停放汽����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������车的,应当事先与物业服务企业商定停����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������车位置,不得擅自占用道路����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的,应当与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������物业服务企业另行约定。
第四节 业主自治管理
第五十四条业主在物业管理活动中,享有下列权����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规约、临时管理规约、业主大会议事规则的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������建议;
(四)参加业主大会会议����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������合同;
(八)对物业共用部位、共����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用设施设备使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第五十五条业主在物业管理活动中,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������履行下列义务:
(一)遵守管理规约、临时管理规约、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������
(六)法律、法规规定的其他义����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务。
第五十六条管理规约、临时管理规约应当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������对物业的使用、管理、业主公共利益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������、业主的权利义务、物业服����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������务费的收交方式、违反规定应当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,由业主委员会督促其交纳,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第五十七条提倡业主委员会直接向业主收取����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业服务费,并按照合同约定将物业服务����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������费支付给物业服务企业;业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大会决定;未作决定的,主����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������业主大会的活动经费或者折抵物业服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������费。
第五十八条业主委员会应当定期在物业管理区域����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������内的显著位置书面公告专项维修����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金的筹集使用及共有部分收益的账����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������目等情况;业主委员会直接向业主收取物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������服务费或者采用酬金制收费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������方式的,还应当将物业服务费的收����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������支情况予以公告。
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第五十九条物业服务企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������应当具有相应的专业工程技术人员����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,具备为业主提供专项服务的能力。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
第六十条物业服务企业可以聘����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������将物业管理区域内的全部物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一并委托给其他单位或者个人。
第六十一条物业主管部门应当加强对����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业服务企业的监督管理,开展物业服务企业信����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������用评价,促进物业服务企业提高服务水����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������平。
物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������案信息、统计报表等相关资料。
第六十二条物业服务企业的合法权益����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������受法律保护。任何单位和个人不得强制物业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二节 行业自律
第六十三条物业服务企业应当在物业主管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进诚信经营,提高物业服务水平,维护物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业服务企业的合法权益。
第六十四条物业行业自律组织可以依照国����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������家和省有关规定,制定物业服务规范����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������和等级标准,建立和完善物业服务����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业以及物业服务从业人员����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的自律制度,配合物业主管部门建立健全信����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������用档案。
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������合同
第六十五条物业服务内容主要包括����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������下列事项:
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������事项的协助管理服务;
(五)物业使用中对禁止行为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������的账务管理;
(七)物业服务档案和物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业档案的保管;
(八)其他物业管理事项。
第六十六条业主委员会经业主大会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������授权,与通过招投标或者协议方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式选聘的物业服务企业或者其����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、服务标准、收费标准、物业服务用房、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有关业主、物业使用人人身、财产安全防����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后,业主有权进行查����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������之日起十日内,向物业主管部门备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������案。
第六十七条解除或者终止物业服务合同,应当依据合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的,应当提前六十日通知。
物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������业主委员会按照法律规定和合同约����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������定办理退出手续,并履行下列交接义务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������:
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;
(二)提供物业服务期间形成的有关物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及设施设备改造、维修、运行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、保养的有关资料;
(三)移交物业服务用房;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行通����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������离物业管理区域或者停止物业服务。
第二节 物业服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������务收费
第六十八条物业服务收费实行政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������指导价和市场调节价。实行政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������指导价的具体范围由《山东省定价目录》确定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������。
实行政府指导价的,价格主管部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门应当会同物业主管部门,根据����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,并每年向社会公布。具体收费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������标准由业主与物业服务企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
物业服务企业为业主或者物业使用人����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������提供物业服务合同约定以外的专项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务的,其收费标准可以另行约定。����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������
第六十九条物业服务费可以采取包干制或者酬����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金制等方式,具体收费方式由物业服����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������务合同约定。实行酬金制收费方式的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,物业服务企业应当按照规定对物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业服务的各项资金的收支建立台����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������账,并接受业主委员会的核����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������查。
第七十条已竣工尚未出售或者尚未交付的物����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������业,物业服务费由建设单位承担。已交����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������其物业服务费收费标准应当在物业服务合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������同中约定。
第七十一条物业服务企业违反规定及物业服务合同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,擅自扩大收费范围、提高收费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������标准、重复收费的,业主委员会或����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的,业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������由拒绝交纳。物业产权转移时,业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主应当结清物业服务费。
第七十二条专业经营单位应当按照与业主签订的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务合同,向最终用户收取费用。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业代收费用,不得因物业服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务。
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第七十三条建设单位应当建立健全物业售后维修服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������,承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������付相应的报酬。
第二节 专有部分的维����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������护
第七十四条物业保修期届满后,业主专有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������部分的养护、维修,由业主负责。
业主专有部分出现危害安����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������用情形时,业主或者物业使用人����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
第七十五条业主长期空置物业时,应当����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������告知物业服务企业,并与物业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������服务企业就专有部分的养护、维����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������、漏气等事故的发生。
第三节 共用部位及共用设施设备的维����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������护
第七十六条物业保修期届满后,物业管理区域内共用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������部位及共用设施设备的维护和管理责任����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������承担。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、走廊通道等;共用设施设备主要包括����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������电梯、天线、照明、消防设施、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������共用设施设备使用的房屋等。
电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������照特种设备管理法律、法规的有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。
第七十七条住宅物业和住宅小区内����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的非住宅物业的业主,应当在入����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������项维修资金的交存、使用、管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,按照国家和省有关规定执行。
其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������。
第四节 专业经营设施设备的维护
第七十八条住宅小区内供水����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、供电、供气、供热、通信、有线电视、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������户计量装置或者入户端口以外设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������施设备的维修、养护、更新����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������等责任及相关费用。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������修、养护、更新时,业主应当予以配合����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
第七十九条专业经营单位可以将专业经营设施设备����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的维护、保养等事宜委托给物����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������业服务企业承担,物业服务企业可以按照����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������委托合同向专业经营单位收取报����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,不得从专项维修资金中列支。
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
第八十条街道办事处、乡(镇)����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有关工作。
第八十一条物业管理、城管执法、公����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������安、城乡规划、环境保护等部门应当建立����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������违法行为投诉登记制度,并在物业管理区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������时作出处理。
第八十二条实行物业管理联����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������企业、业主委员会或者业主代表、专业经营����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������单位和城管执法、物业管理等部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������门参加。
联席会议主要协调下列事项:����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������理事项。
第八十三条业主、业主大会、业主委员会、物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理发生争议的,应当自行协商解决;协商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������不成的,可以向社区居民委员会����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������或者联席会议申请调解,也可以����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第八十四条有关部门、单位在物业管理区域内开展文����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务活动以及突发事件应急知����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������识的宣传普及和应急演练活动,业主、业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主委员会、物业服务企业和����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������专业经营单位应当给予协助、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������配合。
第二节 旧住宅区物业管理
第八十五条设区的市、县(市、区)人民政府����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������质量较差的旧住宅区,应当采����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������取措施进行改造整治,并将改造����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������整治规划和年度计划向社会公布����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。
旧住宅区的范围,由设区的市、县(市����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、区)人民政府划定。
旧住宅区内的道路、照明����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、绿地及社区服务、文化体育、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������安全防范、物业服务用房等配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������套建筑及设施设备改造建设资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,由政府承担;开发项目设施不配����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营设施设备改造应当达到分户计量、分户����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������控制条件,其建设支出由相关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������专业经营单位承担;业主专有部分����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的设施设备改造支出,由业主承担。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������设区的市、县(市、区)人民政府对投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资责任另有规定的,从其规定。
第八十六条旧住宅区改造整治中,经有利害关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������规定建设物业服务用房和一定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������比例的经营性用房。经营性用房可用于出租����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������用的补充资金,由业主大会监督使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������化、市政设施养护等费用,改造整治后����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������仍由其给予补助。
第八十七条旧住宅区改造整治完成后,街道办事处����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������大会,由业主大会决定选聘物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务企业或者其他管理人管理物业。业主大����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
第八十八条未建立专项维����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������和省有关规定交纳专项维修����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资金;物业服务企业可以根据物业服务合同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������约定,代业主归集专项维修资金。有����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������补充专项维修资金。
第九章 法律责任
第八十九条违反本条例规定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������条例的规定执行。
第九十条违反本条例规定,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������有下列行为之一的,由物业主管部门����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������予以处罚:
(一)物业服务企业未按����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������责令限期改正;逾期未改正的,处以����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������三千元以上一万元以下的罚款;
(二)物业服务企业擅自撤离物业管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������相应义务的,处以五万元以下的罚款。
第九十一条违反本条例规定,专业经营单位无����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������限期改正。影响房屋交付使用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、业主正常生活或者造成人身����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������偿责任。
第九十二条业主或者物业使用人违反本条例第����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������四十四条、第四十五条规定的,由物业主����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������
第九十三条业主大会、业主委����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������门或者街道办事处、乡(镇)人民政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业主。
第九十四条物业主管部门、街道办事处、乡(镇)����� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������人民政府和其他有关部门的工作人员在物业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������管理工作中,有下列行为之一的,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������任:
(一)在进行建设工程规划审批和设计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业管理等部门和专业经营单位意见的;
(二)未按照本条例规定����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������对住宅小区综合验收、交接进行监管的;
(三)未按照本条例规定筹备、组����� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������织召开业主大会会议的;
(四)挪用专项维修资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������的;
(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������理联席会议的;
(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������及时作出处理的;
(七)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������
第十章 附 则
第九十五条业主自行管理物业的,参照本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������条例的有关规定执行。
第九十六条本条例自2009年5月1日起施行。 [1]